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2019年9月分享 |【存量辦公改造案例】養老公寓
發布時間：
2024-04-09 08:52
近年來，在國家整體產能過剩、去杠桿的經濟背景下，很多民營企業在競爭壓力和供給過剩的雙重影響下，導致其存量資產利用率普遍降低，出現資產閑置現象。存量資產轉型方向很多，目前存量資產轉型養老可以享受一波政策紅利。早在2016年民政部就頒發了《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》。
這是一個存量房改造的成功案例。也是關于閑置的研發辦公樓變身老年公寓的案例分享。先上圖來~
圖上這一系列服務設施從適老化服務的角度，呈現很多細節。復盤思考：從硬裝改造上，本項目是如何實現適老化匹配的呢？
（一）功能布局調整
負一層由原建筑設計的停車、設備間用途調整為醫療保健區、浴室、廚房、設備房、管理用房等用途，并充分挖掘下沉式采光通風天井的價值，打造形成室內公共活動區域；
一層由原建筑設計的辦公功能調整為服務中心、安全監控中心及健身、棋牌、臺球、書畫、閱覽、卡拉OK、視聽室、健康講堂、庭院交流吧等公共活動空間；
二層由原建筑設計的辦公區域調整為中、重度照護區域，包括失能護理組團、臨終關懷單元和認知癥照護組團。
三層到十層由原建筑設計的辦公區域調整為居家式護理公寓。裙房屋頂調整打造為屋頂療愈花園，塑造了鯉魚池、疊水瀑布等景觀療愈環境。室外風雨連廊等通道調整為濱河觀景健身步道、親水平臺等觀景、休憩空間。
（二）主要設備及消防設施改造
保留原建筑設計的3部乘客電梯，將貨梯改造為醫用電梯。
增加4部樓梯以滿足調整后的使用用途的消防疏散要求，并相應調整其他消防設施設備。
（三）各功能區適老化裝修
1、出挑雨棚：在大堂入口處，方便接送車輛在門口停靠，方便老人雨天上下車；發生緊急情況時，救護車可以直接開到樓門口，可爭取救治時間。
2、兩處景觀節點：一個是借鑒了美國俄勒岡州黎巴嫩社區醫院的療養花園，通過欣賞精心營造的自然景觀，為所有使用者緩解壓力，進而恢復身心平衡，強調在醫院的各空間都能直接看到花園。另一個通過芝加哥針對阿爾茲海默爾病人的一份研究，讓其觀賞色彩艷麗的養魚游動，可使他們變得較為平靜和靈敏。印第安州一名護理教授愛德華表示動作、色彩及聲音可給病人提供刺激感受。因此打造的假山魚池，有疊水瀑布和鯉魚池，形成認知癥照護區的風景。
3、裙房屋頂菜圃：由當代最具影響力的園藝大師梅爾·巴塞洛繆發明，同時，美國園藝專家蘇珊研究發現，普通人從事園藝活動1～1.5小時，對其身心有所改善，3周后能明顯提升健康水平，18個月后有助于長壽。因此本項目改造時利用原建筑建筑特點，在裙房屋頂空間打造一米菜圃，植入“園藝療法”的理念。
4、智能化設計：本項目智能化系統主要包括：室內緊急求助系統、移動定位&報警系統、視頻監控系統、智能門鎖系統、多媒體發布系統、智能相框、電子藥箱系統等。其中，移動定位和報警系統，采用公共區域信號全覆蓋，社區地圖與實時位置顯示智慧養老云平臺Local-GIS（監控室PC端、外地遠程PC端）。報警后系統自動調用報警人員位置附近的攝像畫面，快速查看報警人員實時視頻，快速決策。
TIPS
本項目由于受品牌養老機構加持，它的改造是成功的，所以從另外一方面講，對于養老機構的合法性等問題也要監管到位，防止洗錢、非法集資等風險發生，保障老年群體的情感和財產安全。
據資料統計，我國有超過7000萬平方米的存量商業物業資產待盤活，存量物業改造與盤活潛力巨大。不過，存量物業改造并非易事，還要考慮如何持續運營等諸多復雜事宜，總之，存量物業改造比新建物業困難要大得多。據資料了解，不少存量資產位于城市核心區域，價值巨大，而不同區域的存量資產改造又存在很大差距。存量資產的有效盤活成為當下行業面臨的一大重要課題。
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